Vender un piso heredado en Zaragoza: pasos, plazos y trámites

Has heredado el piso de tus padres, o de un familiar, y después de los primeros meses toca decidir qué hacer con él. Nadie lo va a vivir, mantenerlo cuesta dinero cada mes y, si sois varios hermanos, cada uno tiene una idea distinta. Vender parece lo más sensato, pero en cuanto empiezas a preguntar aparecen palabras que asustan: aceptación de herencia, sucesiones, plusvalía, Registro.

La respuesta corta: para vender un piso heredado en Zaragoza primero hay que poner la herencia en orden (aceptarla, liquidar sus impuestos e inscribir el piso a nombre de los herederos) y solo después sacarlo al mercado. No es complicado si se hace en el orden correcto. En este artículo te explicamos los pasos, los plazos que conviene vigilar y los errores que más dinero cuestan a las familias.

Antes de vender: la herencia tiene que estar aceptada

Un piso heredado no se puede vender hasta que los herederos son, a todos los efectos, sus propietarios. Para eso hay que completar una serie de pasos que, en la práctica, se hacen con un notario y, en muchos casos, con una gestoría o abogado de confianza.

1. Reunir la documentación del fallecido

• Certificado de defunción, que expide el Registro Civil.
• Certificado de últimas voluntades, que indica si había testamento y ante qué notario se otorgó. Se solicita al Ministerio de Justicia una vez pasados unos días desde el fallecimiento.
• Certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, por si existe algún seguro de vida.
• Copia autorizada del testamento, si lo hay. Si no hay testamento, hace falta una declaración de herederos ante notario.
• Escritura del piso, último recibo del IBI y certificado de la comunidad de propietarios.

2. Firmar la aceptación y adjudicación de herencia

Es la escritura notarial en la que los herederos aceptan la herencia y se reparten los bienes. En ella se asigna un valor al piso, y ese valor tiene más importancia de la que parece: será la referencia para los impuestos de la herencia y también para calcular la ganancia cuando lo vendas después. Conviene fijarlo con criterio y asesoramiento, ni muy bajo ni muy alto.

3. Liquidar los impuestos de la herencia

Heredar un piso en Zaragoza conlleva dos tributos que hay que presentar aunque el resultado a pagar sea cero:

• Impuesto sobre Sucesiones: en Aragón lo gestiona el Gobierno de Aragón, que aplica sus propias reducciones y bonificaciones según el parentesco y otras circunstancias. El plazo general de presentación es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de pedir prórroga dentro de los primeros meses.
• Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos): la gestiona el Ayuntamiento de Zaragoza. En las herencias también hay que presentarla en plazo, y existen supuestos de bonificación para la vivienda habitual del fallecido que conviene consultar con el propio Ayuntamiento.

Las cifras concretas dependen del parentesco, del valor declarado y de la normativa vigente en el momento del fallecimiento, así que no las damos aquí: consúltalas con el Gobierno de Aragón, el Ayuntamiento o tu asesor fiscal.

4. Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Con la escritura de herencia y los impuestos liquidados, se inscribe el piso a nombre de los herederos. Aunque legalmente se puede vender desde la aceptación, en la práctica el comprador y su banco van a exigir que el piso esté inscrito a vuestro nombre antes de firmar. Hazlo antes de anunciar el piso, no cuando ya tengas comprador.

Cuando sois varios herederos

Es la situación más habitual y la que más ventas retrasa. Tras la herencia, el piso suele quedar en proindiviso: todos sois dueños de una parte y, para vender, hace falta el acuerdo de todos. Algunas claves:

• Hablad del precio y del reparto antes de sacar el piso al mercado, no cuando llegue la primera oferta.
• Si uno de los herederos quiere quedarse el piso, existe la extinción de condominio: compensa a los demás y se adjudica el inmueble. Tiene un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa, así que pedid asesoramiento.
• Si alguien vive lejos o no puede acudir a las firmas, puede otorgar un poder notarial a otro heredero para evitar retrasos.
• Si hay bloqueo total, la ley permite pedir la división judicial de la cosa común, pero es un camino largo y caro. Casi siempre compensa más un acuerdo.

Una valoración independiente ayuda mucho a desbloquear estas conversaciones: cuando el precio lo pone el mercado y no un hermano, las discusiones se acortan. Puedes solicitar una valoración gratuita y usarla como punto de partida común para toda la familia.

Qué impuestos hay al vender el piso heredado

Una vez el piso es vuestro y lo vendéis, la venta tiene su propia fiscalidad, distinta de la de la herencia:

• IRPF: en la declaración de la renta del año de la venta se declara la ganancia o pérdida patrimonial. A grandes rasgos, se calcula comparando el precio de venta con el valor que se declaró en la herencia (más los gastos e impuestos asociados). Por eso decíamos que el valor de la escritura de herencia importa.
• Plusvalía municipal, de nuevo: la venta genera una segunda liquidación, esta vez a cargo del vendedor, calculada desde la fecha de la herencia hasta la fecha de la venta.

Los importes dependen de cada caso y de la normativa vigente. Lo importante es saber que existen y tenerlos en cuenta al fijar el precio mínimo al que estáis dispuestos a vender. Sobre cómo fijar ese precio, puedes leer cómo fijar el precio de salida de tu piso sin regalarlo.

Errores que te cuestan dinero al vender un piso heredado

Anunciar el piso antes de tener la herencia inscrita

Consigues comprador, firmáis unas arras y entonces descubrís que faltan meses de trámites. El comprador se cansa, pide rebaja o se va. Haz primero los papeles.

Dejar pasar los plazos de los impuestos

Presentar Sucesiones o la plusvalía fuera de plazo supone recargos e intereses. Apunta la fecha del fallecimiento y cuenta desde ahí.

Declarar un valor de herencia sin pensar en la venta posterior

Un valor demasiado bajo en la herencia puede significar más ganancia que declarar en el IRPF cuando vendas. Un valor demasiado alto encarece Sucesiones. Hay que buscar el equilibrio con un asesor.

Vender el piso «tal cual» sin prepararlo

Los pisos heredados suelen llevar años sin reformar y llenos de muebles y recuerdos. Vaciarlo, limpiarlo a fondo y hacer pequeñas reparaciones cambia por completo la impresión del comprador y el precio que está dispuesto a pagar. No hace falta una reforma: tienes ideas en cómo preparar tu piso en Zaragoza para venderlo al mejor precio.

No revisar las cargas y la documentación

Hipotecas antiguas sin cancelar en el Registro, discrepancias entre Catastro y Registro o la falta de certificado energético son frenos clásicos en pisos antiguos. Repásalos antes de anunciar; te lo contamos en certificado energético y otros trámites que frenan una venta.

Lista de comprobación antes de poner el piso heredado a la venta

• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia firmada.
• Impuesto sobre Sucesiones y plusvalía de la herencia presentados.
• Piso inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
• Nota simple actualizada sin cargas inesperadas.
• Acuerdo por escrito entre herederos sobre precio mínimo y reparto.
• Certificado energético, IBI al día y certificado de la comunidad.
• Piso vaciado, limpio y con las pequeñas reparaciones hechas.

Si quieres ver qué viviendas se están ofreciendo ahora en Zaragoza y cómo se presentan, echa un vistazo a nuestro escaparate de inmuebles.

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En Ciz Inmobiliaria acompañamos a muchas familias en la venta de pisos heredados: revisamos la documentación, os orientamos sobre los trámites pendientes y os damos una referencia de precio real para que la decisión sea fácil para todos. Puedes solicitar una valoración gratuita, llamarnos al 976 02 66 18 o visitarnos en la Calle de Mariana Pineda 23, en Zaragoza.