Certificado energético y otros trámites que frenan una venta si no los tienes listos

Tienes comprador, habéis acordado el precio y todo parece encaminado. Hasta que alguien pregunta por el certificado energético, o la notaría detecta una hipoteca que sigue inscrita aunque la pagaste hace años. De repente, la firma se aplaza y el comprador empieza a ponerse nervioso.

Estos frenos se pueden evitar casi siempre. En este artículo te explicamos qué es el certificado energético, por qué lo necesitas para vender tu piso y qué otros trámites conviene dejar resueltos antes de poner la vivienda en el mercado.

El certificado de eficiencia energética: qué es y por qué es obligatorio

El certificado de eficiencia energética es un documento que califica el consumo de energía y las emisiones de una vivienda en una escala de letras, de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Además de la calificación, incluye recomendaciones para mejorar la eficiencia del inmueble.

En España es obligatorio para vender o alquilar una vivienda. Actualmente lo regula el Real Decreto 390/2021, y de él se derivan varias obligaciones para ti como propietario:

• Tener el certificado antes de ofertar la vivienda.
• Incluir la calificación energética en los anuncios, ya sea en portales, carteles o escaparates.
• Entregar una copia al comprador en el momento de la venta.

No tenerlo puede suponer sanciones y, en la práctica, retrasa la operación porque la notaría y el comprador lo van a pedir.

Quién lo hace y cómo se tramita

Lo emite un técnico competente, como un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero con la habilitación correspondiente. El proceso habitual es:

1. El técnico visita el piso y toma datos: superficie, orientación, cerramientos, ventanas, sistema de calefacción, agua caliente y, si la hay, refrigeración.
2. Con esos datos calcula la calificación mediante un programa reconocido oficialmente.
3. Emite el certificado y lo registra en el órgano competente de la comunidad autónoma. En Zaragoza, el registro corresponde al Gobierno de Aragón.
4. Una vez registrado, obtienes la etiqueta energética que usarás en los anuncios.

Ten en cuenta que entre la visita y la obtención de la etiqueta registrada pasa un tiempo, por eso conviene encargarlo antes de publicar el anuncio y no cuando ya hay comprador.

Cuánto tiempo es válido

Con carácter general, el certificado tiene una validez máxima de diez años. Si la calificación es G, la validez se reduce a cinco años. Si reformas la vivienda de forma que cambie su eficiencia, por ejemplo cambiando ventanas o la caldera, puedes actualizarlo para reflejar la mejora.

Si ya tienes uno, revisa la fecha antes de anunciar el piso. Un certificado caducado equivale, a efectos prácticos, a no tenerlo.

¿Una mala calificación impide vender?

No. Una vivienda con calificación E, F o G se puede vender sin problema. El certificado informa, no obliga a hacer obras. Eso sí, el comprador lo tendrá en cuenta, así que es útil conocer las recomendaciones de mejora y saber explicar qué se podría hacer y qué supondría.

Otros trámites que frenan una venta si no están listos

Hipoteca pagada pero no cancelada en el Registro

Terminar de pagar la hipoteca no la elimina automáticamente del Registro de la Propiedad. Si no hiciste la cancelación registral, en la nota simple seguirá apareciendo como carga. Se puede resolver en la propia firma de la venta, pero conviene saberlo y preverlo con tiempo.

Qué hacer: pide una nota simple actualizada antes de anunciar el piso y comprueba las cargas.

Certificado de la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal exige acreditar que estás al corriente de pago con la comunidad, salvo que el comprador te exonere expresamente. El certificado lo expide el secretario o el administrador de la finca, y no siempre lo hace en el momento.

Qué hacer: solicítalo con antelación y pregunta a la vez por derramas aprobadas o pendientes.

Herencias sin aceptar

Si el piso procede de una herencia, antes de venderlo los herederos deben haberla aceptado formalmente y, normalmente, inscrito la vivienda a su nombre. Es uno de los trámites que más tiempo puede llevar, sobre todo si hay varios herederos.

Diferencias entre Catastro y Registro

Superficies distintas, una descripción desactualizada o una ampliación que figura en un sitio y no en otro. Estas discrepancias pueden generar dudas en la notaría o en el banco del comprador.

Qué hacer: compara la certificación catastral, la nota simple y la escritura. Si no coinciden, consulta cómo regularizarlo antes de avanzar.

Obras o cambios sin legalizar

Cerramientos de terraza, cambios de distribución o unión de viviendas que no se tramitaron en su momento pueden crear problemas en la venta o en la tasación. Mejor conocer la situación de antemano y valorar si hay que regularizar algo.

IBI y otros recibos pendientes

Ten a mano el último recibo del IBI pagado. En la escritura se suele acreditar este pago y el comprador querrá saber que no hay deudas con el Ayuntamiento.

Pisos alquilados

Si vendes un piso con inquilino, este puede tener derecho de adquisición preferente según la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo que lo haya renunciado en el contrato. Revisa el contrato de alquiler y organiza bien las comunicaciones para no retrasar la venta.

Vivienda protegida

Si tu piso es una vivienda de protección oficial, puede tener limitaciones de precio máximo o requisitos de autorización para venderlo. Consulta su situación antes de fijar el precio.

Lista de comprobación antes de anunciar

• Certificado de eficiencia energética vigente y registrado, con su etiqueta.
• Nota simple actualizada sin cargas inesperadas.
• Certificado de la comunidad de propietarios.
• Último recibo del IBI.
• Escritura de propiedad y, si procede, aceptación de herencia.
• Datos del Catastro coherentes con el Registro.
• Contrato de alquiler revisado, si el piso está arrendado.

Con esto resuelto, puedes centrarte en lo importante: fijar un buen precio. Para tener una referencia de partida, puedes solicitar una valoración gratuita y ver también qué tipo de viviendas se están moviendo en nuestro escaparate de inmuebles.

Para completar la preparación, repasa la lista de documentos que necesitas antes de poner tu piso a la venta y los errores que alargan meses la venta de un piso particular.

Deja los trámites en buenas manos

En Ciz Inmobiliaria revisamos la documentación de tu piso antes de sacarlo al mercado, coordinamos el certificado energético y resolvemos contigo cualquier trámite pendiente para que la venta no se frene cuando ya tienes comprador. Llámanos al 976 02 66 18 o visítanos en la Calle de Mariana Pineda 23, en Zaragoza.