¿Comprar una casa sin asesoría inmobiliaria? Riesgos que conviene conocer

Comprar una casa es, para la mayoría de las personas, la operación económica más importante de su vida. Aun así, muchos compradores se plantean hacerlo sin ningún tipo de asesoría: encuentran un piso en un portal, hablan directamente con el propietario y van a la notaría. A veces sale bien. Otras veces aparecen problemas que se podían haber detectado con tiempo.

Si estás valorando comprar casa sin inmobiliaria, no te vamos a decir que sea imposible. Te contamos qué riesgos conviene conocer y qué tendrías que revisar tú, con o sin ayuda, para comprar con seguridad.

El riesgo de pagar más de lo que vale

El primer riesgo no es legal, es económico. Sin referencias del mercado, es fácil fiarse del precio que pide el vendedor o compararlo solo con otros anuncios, que muestran precios de salida y no precios de venta reales.

Para saber si un precio es razonable hay que comparar con viviendas similares en la misma zona, con una planta, estado y características parecidas. También hay que tener en cuenta lo que no se ve en las fotos: si el edificio tiene ascensor, cómo está la fachada, si hay derramas aprobadas o previstas y cuánto costaría reformar lo que haya que reformar.

Riesgos legales y registrales

Aquí es donde un error puede salir realmente caro. Antes de entregar ninguna cantidad, conviene comprobar:

• Quién es el propietario real. La nota simple del Registro de la Propiedad te dice quién figura como titular y si hay más de un propietario.
• Si la vivienda tiene cargas: hipotecas, embargos u otras anotaciones. Una hipoteca pendiente no impide la compra, pero tiene que quedar claro cómo se cancela en la firma.
• Si la descripción coincide con la realidad: superficie, número de estancias, anexos como trastero o plaza de garaje.
• Si hay obras o ampliaciones sin legalizar, que podrían darte problemas más adelante.

La nota simple se puede pedir en el Registro de la Propiedad o por internet, y es un paso que ningún comprador debería saltarse.

Deudas que se quedan con la vivienda

Hay deudas que no se van con el vendedor. Por eso es importante pedir el certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el piso está al corriente de pagos, y el último recibo del IBI pagado. Pregunta también por derramas aprobadas o por obras que la comunidad tenga previsto acometer, porque afectan directamente a lo que vas a pagar en los próximos años.

El contrato de arras: donde más dinero se arriesga

Cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo, lo normal es firmar un contrato de arras y entregar una señal. Es un documento con consecuencias serias. En las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás pierde lo que ha entregado, y si lo hace el vendedor tiene que devolver el doble. Pero todo depende de cómo esté redactado.

Si compras sin asesoría, presta especial atención a estos puntos:

• Qué pasa si el banco no te concede la hipoteca. Si el contrato no lo contempla, podrías perder la señal.
• El plazo para firmar la escritura, que tiene que ser realista con los tiempos del banco y la tasación.
• En qué estado se entrega la vivienda y qué muebles o electrodomésticos se incluyen.
• Quién asume cada gasto.

No calcular bien los gastos de la compra

El precio de la vivienda no es lo único que vas a pagar. En una compra hay que sumar:

• Impuestos: en vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que depende de la comunidad autónoma; en obra nueva, IVA y Actos Jurídicos Documentados. Los tipos y posibles bonificaciones en Aragón conviene consultarlos en el momento de comprar, porque pueden cambiar y dependen de tu situación.
• Notaría y Registro de la escritura de compraventa.
• Gestoría, si la utilizas.
• Tasación, si vas a pedir hipoteca.

Muchos compradores descubren estos gastos tarde y tienen que ajustar el presupuesto a última hora. Mejor hacer los números antes de empezar a visitar.

La financiación, siempre antes de enamorarte

Otro riesgo frecuente es enamorarse de un piso sin saber cuánto te va a prestar el banco. Los bancos no suelen financiar el cien por cien del precio, así que necesitarás ahorros para la entrada y para los gastos. Habla con tu banco, o con varios, antes de hacer una oferta. Así sabrás hasta dónde puedes llegar y negociarás con más seguridad.

Lo que no se ve en la primera visita

En la primera visita todo parece bonito. Por eso conviene volver una segunda vez, a otra hora, y fijarse en detalles como:

• Humedades, grietas o manchas en techos y paredes.
• Estado de la instalación eléctrica, la fontanería y las ventanas.
• Ruido de la calle o de los vecinos, y luz a distintas horas.
• Estado de las zonas comunes y del edificio en general.
• Calificación del certificado de eficiencia energética, que el vendedor está obligado a tener.

¿Qué aporta una inmobiliaria al comprador?

Una buena inmobiliaria no solo abre puertas. Revisa la documentación antes de que tú pongas dinero, conoce los precios reales de la zona, coordina los plazos con el banco y la notaría y te ayuda a negociar con datos. Si ya tienes decidido comprar por tu cuenta, al menos apóyate en un abogado o gestor para revisar la documentación y el contrato de arras.

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